5 YẾU TỐ TẠO NÊN SỰ CHÊNH LỆCH GIÁ BÁN TRONG CÙNG DỰ ÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ ?
Giá căn hộ tùy thuộc vào chủ đầu tư của dự án đó quyết định, sự chênh lệch giá căn hộ trong cùng 1 dự án dựa vào 5 yếu tố điển hình sau:
+ Giá bán thay đổi theo view là khoảng không, tầm nhìn bên ngoài (không gian, cảnh quan, tiện ích…)
+ Giá bán thay đổi theo vị trí
+ Giá bán thay đổi theo diện tích căn hộ (diện tích căn hộ càng nhỏ giá càng cao)
+ Giá bán thay đổi theo hướng (Thông thường khách hàng chọn ưu tiên các hướng Đông, Nam hoặc hướng Bắc, còn hướng Tây thường ít chọn)
Tầm nhìn của một căn hộ mang tới cảm xúc đặc biệt cho chủ sở hữu và ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống tinh thần. Một tầm nhìn khoáng đạt, rộng rãi hướng ra thiên nhiên hay dại dương sẽ đem lại cảm giác thư thái cho gia chủ, ngược lại nếu căn hộ hoàn toàn chỉ được bao quanh bởi bốn bức tường hay tầm nhìn bị che khuất sẽ khiến không gian sống trở nên bí bách chật hẹp, từ đó cũng sẽ khiến chủ nhân cảm thấy khó chịu khi sống tại ngôi nhà của mình.
Những không gian rộng rãi cùng tầm nhìn thoáng đãng cũng sẽ là nơi mà chủ nhân luôn mong muốn quay trở về sau những giờ làm việc căng thẳng áp lực. Tại những thành phố lớn vốn phải đối mặt với tình trạng ô nhiễm, quá tải do hiệu ứng đô thị, những căn hộ có tầm nhìn thoáng đãng, rộng rãi sẽ là “chất xúc tác” để không gian sống luôn ngập tràn luồng khí trong lành, ánh sáng tự nhiên giúp cải thiện sức khỏe và cảm xúc cho gia chủ.
Có thể nói, tầm nhìn căn hộ không chỉ tạo nên những “bữa tiệc thị giác” sống động cho gia chủ mà còn giúp chất lượng cuộc sống được cải thiện, đem lại nhiều năng lượng tích cực cho sức khỏe và đời sống tinh thần của con người.
Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhận định rằng những căn hộ có tầm nhìn đẹp và thông thoáng sẽ luôn duy trì được sức hút. Trong số đó, những dự án có hướng nhìn ra cảnh quan thiên nhiên trong lành như sông hay biển luôn có hấp lực tốt trên thị trường. Không những vậy, vị thế tốt cùng tầm nhìn cảnh quan đẹp cũng có thể biến dự án bất động sản trở thành công trình “biểu tượng” tại một khu vực hoặc thậm chí là cả thành phố.Những căn hộ có vị trí đẹp (căn góc, không quá gần tụ điện - từ trường ảnh hưởng tới sức khỏe, không quá gần thang máy và chỗ đổ rác để tránh tiếng ồn) thường thu hút giới đầu tư vì vậy giá bán thường cao hơn những căn thường.
Khoảng tầng cũng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến giá thành của một căn hộ chung cư.
Cụ thể, theo tâm lý mua nhà của người Việt, những căn hộ ở khoảng tầng giữa của tòa nhà sẽ được ưu ái lựa chọn nhiều và thường có mức giá cao hơn so với các căn ở tầng thấp hoặc tầng quá cao.
Ví dụ: với một dự án chung cư cao khoảng 35 tầng thì các căn hộ ở tầng 8,9,10,11,12,16 sẽ có mức giá tương đương nhau và cao nhất tại dự án.
Ngược lại, các căn từ tầng 1 – 7, ít người lựa chọn hơn (do quan niệm tầng thấp sẽ ồn ào và dễ có nhiều muỗi) sẽ có mức giá thấp hơn đáng kể.
Riêng những căn ở tầng cao như 33,34,35 mức giá sẽ thấp hơn nữa. Nguyên nhân là do tâm lý người Việt rất ngại ở nhà chung cư trên cao vì lo sợ hỏa hoạn, mất điện, nóng bức… Vì vậy, hầu hết với các dự án chung cư, các căn ở tầng cao nhất của tòa nhà sẽ có mức giá rẻ nhất.
Do những đặc điểm về vị trí địa lý và khí hậu của Việt Nam nên xưa nay, số đông người dân thường ưa chuộng nhà có hướng đón gió, nắng dịu như Đông, Nam, Đông Nam. Những căn hộ ở hướng này vì thế thường có giá bán cao hơn so với căn ở hướng nắng gắt như hướng Tây, Tây Nam, Tây Bắc, hoặc gió lạnh như hướng Bắc. Nhưng cũng có trường hợp căn hộ hướng Tây, Bắc sở hữu view đẹp, vị trí lý tưởng thì giá bán vẫn có thể cao hơn một chút so với căn hộ ở hướng khác trong cùng tòa nhà.
Tuy nhiên, mức chênh lệch về giá giữa những căn hộ ở khác hướng thường không quá cao. Người mua hoàn toàn có thể khắc phục điểm yếu về hướng của căn hộ phía Tây bằng cách trồng cây cảnh, treo rèm hoặc bố trí thêm yếu tố nước vào không gian sống,…Những căn hộ có phong thủy không tốt thường có giá bán thấp hơn so với những căn hộ khác cùng dự án. Theo quan niệm phong thủy, những căn hộ có phong thủy không tốt khi cửa chính đối diện thẳng với cửa thang máy, hành lang, gần hố rác... Ngoài ra, những căn hộ bị khuyết góc, diện tích méo mó cũng không tốt về mặt phong thủy vì ảnh hưởng đến sự cân bằng các dòng năng lượng trong nhà, khó bày trí nội thất.
+ Giá bán thay đổi theo view là khoảng không, tầm nhìn bên ngoài (không gian, cảnh quan, tiện ích…)
+ Giá bán thay đổi theo vị trí
* Cùng tầng nhưng giá căn góc cao hơn những căn thường, những căn hộ gần tụ điện, thang máy, phòng rác giá thấp hơn
* Khoảng tầng: những căn hộ ở khoảng tầng giữa của tòa nhà sẽ được ưu ái lựa chọn nhiều và thường có mức giá cao hơn
+ Giá bán thay đổi theo diện tích căn hộ (diện tích căn hộ càng nhỏ giá càng cao)
+ Giá bán thay đổi theo hướng (Thông thường khách hàng chọn ưu tiên các hướng Đông, Nam hoặc hướng Bắc, còn hướng Tây thường ít chọn)
+ Giá bán thay đổi theo phong thủy căn hộ
 |
| 5 yếu tố tạo nên sự chênh lệch giá căn hộ trong 1 dự án
|
YẾU TỐ 1 - VIEW CĂN HỘ
View căn hộ hay gọi dễ hiểu là tầm nhìn căn hộ - Yếu tố vàng để định lượng giá trị của một căn hộ.Tầm nhìn của một căn hộ mang tới cảm xúc đặc biệt cho chủ sở hữu và ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống tinh thần. Một tầm nhìn khoáng đạt, rộng rãi hướng ra thiên nhiên hay dại dương sẽ đem lại cảm giác thư thái cho gia chủ, ngược lại nếu căn hộ hoàn toàn chỉ được bao quanh bởi bốn bức tường hay tầm nhìn bị che khuất sẽ khiến không gian sống trở nên bí bách chật hẹp, từ đó cũng sẽ khiến chủ nhân cảm thấy khó chịu khi sống tại ngôi nhà của mình.
Những không gian rộng rãi cùng tầm nhìn thoáng đãng cũng sẽ là nơi mà chủ nhân luôn mong muốn quay trở về sau những giờ làm việc căng thẳng áp lực. Tại những thành phố lớn vốn phải đối mặt với tình trạng ô nhiễm, quá tải do hiệu ứng đô thị, những căn hộ có tầm nhìn thoáng đãng, rộng rãi sẽ là “chất xúc tác” để không gian sống luôn ngập tràn luồng khí trong lành, ánh sáng tự nhiên giúp cải thiện sức khỏe và cảm xúc cho gia chủ.
Có thể nói, tầm nhìn căn hộ không chỉ tạo nên những “bữa tiệc thị giác” sống động cho gia chủ mà còn giúp chất lượng cuộc sống được cải thiện, đem lại nhiều năng lượng tích cực cho sức khỏe và đời sống tinh thần của con người.
YẾU TỐ 2 - VỊ TRÍ, KHOẢNG TẦNG CĂN HỘ
Khoảng tầng cũng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến giá thành của một căn hộ chung cư.
Cụ thể, theo tâm lý mua nhà của người Việt, những căn hộ ở khoảng tầng giữa của tòa nhà sẽ được ưu ái lựa chọn nhiều và thường có mức giá cao hơn so với các căn ở tầng thấp hoặc tầng quá cao.
Ví dụ: với một dự án chung cư cao khoảng 35 tầng thì các căn hộ ở tầng 8,9,10,11,12,16 sẽ có mức giá tương đương nhau và cao nhất tại dự án.
Ngược lại, các căn từ tầng 1 – 7, ít người lựa chọn hơn (do quan niệm tầng thấp sẽ ồn ào và dễ có nhiều muỗi) sẽ có mức giá thấp hơn đáng kể.
Riêng những căn ở tầng cao như 33,34,35 mức giá sẽ thấp hơn nữa. Nguyên nhân là do tâm lý người Việt rất ngại ở nhà chung cư trên cao vì lo sợ hỏa hoạn, mất điện, nóng bức… Vì vậy, hầu hết với các dự án chung cư, các căn ở tầng cao nhất của tòa nhà sẽ có mức giá rẻ nhất.
YẾU TỐ 3 - DIỆN TÍCH CĂN HỘ
Diện tích căn hộ càng nhỏ giá càng cao là do căn hộ diện tích nhỏ số lượng ít, tổng giá trị vừa phải, dễ ra hàng (bán được cho nhà đầu tư thứ cấp), trong khi đó thời gian để bán được căn hộ diện tích lớn sẽ lâu hơn. Trong các buổi lễ mở bán, chúng tôi thường thấy tình trạng căn hộ diện tích nhỏ hết hàng.
Lý do khiếm căn hộ diện tích lớn hay bị ế hàng:
+ Căn hộ diện tích càng lớn, tổng giá trị tài sản càng cao, đồng nghĩa với việc người mua phải có tiềm lực tài chính mạnh mới mua nổi.
+ Phí quản lý căn hộ và phí bảo trì được tính theo số m2 cũng tạo thêm gánh nặng cho khách mua căn hộ lớn.
+ Kén khách thuê, khiến căn hộ lớn bị bỏ trống thường xuyên, gây lãng phí và khiến chủ tài sản mất đi chi phí cơ hội.
YẾU TỐ 4 - HƯỚNG CĂN HỘ
Tuy nhiên, mức chênh lệch về giá giữa những căn hộ ở khác hướng thường không quá cao. Người mua hoàn toàn có thể khắc phục điểm yếu về hướng của căn hộ phía Tây bằng cách trồng cây cảnh, treo rèm hoặc bố trí thêm yếu tố nước vào không gian sống,…
YẾU TỐ 5 - PHONG THỦY CĂN HỘ
Bài viết mang tính chất tham khảo
Chúc mọi người luôn gặp nhiều may mắn.